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自2021年以來(lái)，各類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)及實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入微利時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛自救，企業(yè)不得不由粗放擴(kuò)張式發(fā)展模式轉(zhuǎn)向精細(xì)管理型增長(zhǎng)模式，如何在低利潤(rùn)率、存量競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)大環(huán)境下繼續(xù)保持健康發(fā)展，成本精細(xì)化管理是大多房企找到的答案。
實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化=壓縮成本最小化？
在談成本精細(xì)化管理前，讓我們先來(lái)聊一聊利潤(rùn)。通常情況下，我們會(huì)認(rèn)為成本和利潤(rùn)就是一對(duì)冤家，要想獲得的利潤(rùn)最大化，那么最簡(jiǎn)單粗暴的方式就是盡可能降低成本。
當(dāng)然，這只是我們從財(cái)務(wù)的角度去思考這個(gè)問(wèn)題。如果我們站在企業(yè)自身的角度去思考這個(gè)問(wèn)題，又會(huì)有什么不一樣呢？
對(duì)一家企業(yè)來(lái)講，企業(yè)存在的本質(zhì)就是通過(guò)為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值獲取利潤(rùn)。所以，企業(yè)獲取利潤(rùn)的大小其實(shí)是跟為客戶(hù)創(chuàng)造的價(jià)值緊密相關(guān)的。按照正常的思路，那是不是說(shuō)為客戶(hù)創(chuàng)造的價(jià)值越大，企業(yè)獲取的利潤(rùn)就越大？
那么問(wèn)題又來(lái)了，如何衡量為客戶(hù)創(chuàng)造的價(jià)值？這個(gè)問(wèn)題的答案也很簡(jiǎn)單，那就是客戶(hù)愿意為你創(chuàng)造的價(jià)值掏多少錢(qián)。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，這便是收入，而成本就是創(chuàng)造價(jià)值需要耗費(fèi)的要素。這樣我們就能理清楚一個(gè)關(guān)系，利潤(rùn)=創(chuàng)造的價(jià)值（收入）-創(chuàng)造價(jià)值需要耗費(fèi)的要素（成本）。
所以，站在企業(yè)本身來(lái)看，如果想實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，首先考慮的不是如何盡可能壓縮成本，而是怎么為客戶(hù)創(chuàng)造更大價(jià)值的同時(shí)提高所耗費(fèi)要素的效能。
舉個(gè)例子，比如說(shuō)最近很火的直播帶貨。以前一家公司可能100個(gè)業(yè)務(wù)員帶來(lái)了2000W的營(yíng)收，每個(gè)人每小時(shí)的效率大概是2283元。而現(xiàn)在，一個(gè)頭部主播1小時(shí)的帶貨量就能達(dá)到100W，效率足足提升了400倍之多！因此，對(duì)于企業(yè)來(lái)講，降低成本最好的方式不是讓員工“畢業(yè)”，而是提升每個(gè)員工的單產(chǎn)。
至此，我們把成本管理的思路從簡(jiǎn)單的降低成本轉(zhuǎn)換成了如何提高所耗費(fèi)要素的效能。其實(shí)，這就是價(jià)值工程（V=F/C）的理念，即單位成本到底能產(chǎn)生多大價(jià)值。
要想提高單位成本的效能，不僅要好鋼用在刀刃上，同時(shí)還要少用鋼。而要達(dá)到這個(gè)目的，關(guān)鍵就在于如何讓構(gòu)成成本的每一個(gè)耗費(fèi)要素的效能都能發(fā)揮到最大，從而真正實(shí)現(xiàn)成本的精細(xì)化管理。
如何減少過(guò)程中的浪費(fèi)和無(wú)效成本？
遵照上面的思路，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，要想實(shí)現(xiàn)利益最大化，前提是要能為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)客戶(hù)的需求有深入的理解。在充分了解客戶(hù)的需求之后，明確項(xiàng)目的定位、功能、建造標(biāo)準(zhǔn)等，在此基礎(chǔ)上再考慮如何通過(guò)各成本要素的配置滿(mǎn)足其需求。那么我們就先來(lái)看看構(gòu)成房地產(chǎn)成本的要素都有哪些。
構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的要素可以分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是建安成本，另一類(lèi)是非建安成本（土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）。
以建安成本為例，建安成本可拆分為直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等。再進(jìn)一步進(jìn)行拆分，直接費(fèi)又可拆分為人、材、機(jī)費(fèi)用，這便是構(gòu)成建安成本的最基本要素。所以，實(shí)現(xiàn)建安成本精細(xì)化管理的核心就是控制每一個(gè)要素的成本，使其產(chǎn)生的效能最大。
通常情況下，企業(yè)進(jìn)行成本管理更多是采用利潤(rùn)倒推法，通過(guò)預(yù)期的利潤(rùn)率和預(yù)期售價(jià)反算出成本，也就是我們常說(shuō)的目標(biāo)成本。然后對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行拆分，將總的目標(biāo)成本拆分到不同的成本科目，不同的成本科目又拆分到合約，再將合約對(duì)應(yīng)到每一份合同，最終將成本拆分到每一條清單所對(duì)應(yīng)的量和價(jià)格上。
從整個(gè)過(guò)程來(lái)看，這其實(shí)是一種自上而下的成本管理。而自上而下的管理存在的一個(gè)核心問(wèn)題便是在既定目標(biāo)下，只需保證下級(jí)目標(biāo)不超上級(jí)目標(biāo)即可，這樣就導(dǎo)致成本作業(yè)人員缺乏動(dòng)力對(duì)成本進(jìn)行細(xì)致優(yōu)化（當(dāng)然這是可以通過(guò)激勵(lì)等管理手段解決），從而很難讓各成本要素的效能發(fā)揮到最大，過(guò)程中難免產(chǎn)生浪費(fèi)和無(wú)效成本。
那么除了采用獎(jiǎng)懲等管理手段外，如何才能減少過(guò)程中的浪費(fèi)和無(wú)效成本呢？一方面，在既定的項(xiàng)目定位、功能和建造標(biāo)準(zhǔn)條件下，目標(biāo)成本的測(cè)算首先得精準(zhǔn)，在保有一定的韌性情況下不留太大的冗余。另一方面，在動(dòng)態(tài)成本管控過(guò)程中要能及時(shí)了解成本情況，并能快速做出決策和調(diào)整。
而要實(shí)現(xiàn)這兩點(diǎn)則離不開(kāi)成本數(shù)據(jù)的支撐。如何動(dòng)態(tài)管理成本？數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)是關(guān)鍵！
前面我們已經(jīng)提到，在目標(biāo)成本測(cè)算階段，測(cè)得準(zhǔn)是核心。這就相當(dāng)于將成本管控進(jìn)行前置，提前規(guī)避可能產(chǎn)生的浪費(fèi)和無(wú)效成本。
要想成本測(cè)得準(zhǔn)，首先量得準(zhǔn)確，其次價(jià)格得合理。對(duì)于量來(lái)說(shuō)，通過(guò)對(duì)大量的歷史項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)盤(pán)分析和總結(jié)，我們就可以得到不同業(yè)態(tài)，不同區(qū)域，不同建造標(biāo)準(zhǔn)等條件下的一系列含量指標(biāo)。這些含量指標(biāo)就可以作為未來(lái)類(lèi)似新項(xiàng)目進(jìn)行成本測(cè)算的依據(jù)。此外，通過(guò)對(duì)歷史成本數(shù)據(jù)的分析，企業(yè)還可基于此進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)，從設(shè)計(jì)源頭就實(shí)現(xiàn)對(duì)量的精準(zhǔn)控制，從而減少項(xiàng)目實(shí)施階段的設(shè)計(jì)變更簽證等問(wèn)題。
對(duì)于價(jià)格來(lái)講，由于受通貨膨脹、市場(chǎng)供需的影響存在一定的波動(dòng)性。因此，在進(jìn)行目標(biāo)成本測(cè)算時(shí)就需要考慮未來(lái)價(jià)格的波動(dòng)。而這同樣也需要企業(yè)基于大量?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)的分析對(duì)價(jià)格未來(lái)的變動(dòng)情況進(jìn)行預(yù)測(cè)。
因此，無(wú)論是量，還是價(jià)，要想測(cè)算準(zhǔn)確都需要大量歷史數(shù)據(jù)作為支撐。同時(shí)，產(chǎn)生的新數(shù)據(jù)又將支撐新項(xiàng)目的成本測(cè)算，通過(guò)數(shù)據(jù)的不斷迭代，使得成本測(cè)算更加準(zhǔn)確和合理。
在成本動(dòng)態(tài)管理階段，核心問(wèn)題在于及時(shí)了解成本的偏差情況，并分析其產(chǎn)生的原因，從而快速提出有針對(duì)性的解決方案。
通過(guò)在目標(biāo)測(cè)算階段建立科目、合約、清單及人材機(jī)數(shù)據(jù)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，再輔以信息化系統(tǒng)，便能實(shí)時(shí)反映成本偏差情況，同時(shí)通過(guò)對(duì)不同層級(jí)的成本要素進(jìn)行分析，即可定位到偏差產(chǎn)生的原因，真正實(shí)現(xiàn)用數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)成本動(dòng)態(tài)管理的自動(dòng)化執(zhí)行。
寫(xiě)在后面
誠(chéng)然，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，要想實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)成本管理，不僅要有制度、流程、工具上的保障，還需要有相應(yīng)的高素質(zhì)人才，如此才能真正將數(shù)據(jù)的價(jià)值挖掘出來(lái)。通過(guò)挖掘數(shù)據(jù)背后的價(jià)值，提升每個(gè)成本要素的效能，最終實(shí)現(xiàn)利益最大化。
